Hvad betyder K3 i en tilstandsrapport?
Du har lige fået øje på et K3 — eller en rød anmærkning — i tilstandsrapporten, og nu banker pulsen lidt. Her får du roligt og i klart sprog, hvad det egentlig betyder, og hvad du bør gøre, inden du skriver under.
Vigtigt: K-mærkerne er afløst af farver
Den 1. oktober 2020 udskiftede Sikkerhedsstyrelsen de gamle karakterer (K1, K2, K3 og UN) med farvemarkeringer, fordi mange havde svært ved at afkode K-værdierne. En rapport i en handel i dag bruger derfor farver — men "K3" er stadig det, folk husker, og det svarer nu til den røde markering. Sådan hænger gammelt og nyt sammen:
- Rød (tidligere K3) — kritisk skade, der bør udbedres straks.
- Gul (tidligere K2) — alvorlig, men kan ofte vente et par år.
- Grå (tidligere K1) — mindre alvorlig. Kosmetisk eller let vedligehold.
- Sort (tidligere UN) — bør undersøges nærmere. En ukendt risiko, ikke en konstateret skade.
Et K3 er en oplysning — ikke en dom
Det vigtigste at forstå: et K3 siger noget om alvoren for bygningen, ikke om prisen. Nogle K3-skader koster nogle få tusinde kroner at udbedre, andre løber op i seks cifre. Derfor er det næsten altid en fejl at droppe en bolig udelukkende på grund af et K3 — og lige så stor en fejl at ignorere det. Det rigtige er at få afklaret omfang og pris, så du kan bruge det aktivt i prisforhandlingen.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad betyder K3 i en tilstandsrapport?
K3 var den alvorligste karakter i det gamle system. Siden oktober 2020 hedder det en rød markering: en kritisk skade, som kan udvikle sig og medføre skader på andre dele af bygningen, hvis den ikke udbedres. Det bør du altid forholde dig til, inden du skriver under — men det er ikke nødvendigvis en dyr eller uoverkommelig skade.
Er et K3 (en rød anmærkning) altid en dealbreaker?
Nej. En rød markering fortæller, hvor alvorlig en skade er for bygningen — ikke hvad den koster. Nogle er billige at udbedre, andre dyre. Det vigtigste er at få afklaret omfang og pris, så du kan bruge det i prisforhandlingen i stedet for at lade dig skræmme væk.
Hvad svarer de gamle K-mærker til i farvesystemet?
K3 svarer til rød (kritisk), K2 til gul (alvorlig, kan ofte vente), og K1 til grå (mindre alvorlig). Det gamle UN ('undersøges nærmere') er nu en sort markering — ikke en skade i sig selv, men en ukendt risiko, der bør undersøges.
Hvad koster det at udbedre en rød anmærkning?
Det varierer enormt — fra nogle få tusinde kroner til over 200.000 kr afhængigt af skaden. Tag, fugt i kælder, råd i bærende træ og kloak er blandt de poster, der kan blive dyre. Få altid et konkret tilbud fra en fagperson, før du regner på det.